代表諫言細(xì)化相關(guān)條款物業(yè)聽證追求各方思辨
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- 雖說《辦法》和《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在總體上得到了大家的認(rèn)可，符合當(dāng)前北京市物業(yè)收費(fèi)的實(shí)際情況，但是該政策有些具體條款尚需完善。在聽證會(huì)上，代表們的意見主要集中在房屋檔次細(xì)分、電梯維護(hù)費(fèi)用分?jǐn)偟葞讉€(gè)方面。
爭議焦點(diǎn)
房改房物業(yè)費(fèi)應(yīng)由購房人所在單位承擔(dān)
《辦法》規(guī)定：“房改和安居(康居)住宅的購房人物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納仍按北京市現(xiàn)行房改政策執(zhí)行，即房改房原售房單位負(fù)擔(dān)綜合管理，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)等費(fèi)用；使用人或房改購房人負(fù)擔(dān)清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)等費(fèi)用。”
“按房改政策出售公有住宅的單位和購買安居(康居)住宅的職工所在單位，就物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用承擔(dān)問題與購房人另有約定的，從其約定。”
施鶴安代表表示，房改房已經(jīng)歸住房人所有，這些購房人甚至已經(jīng)不在原單位工作了，這樣物業(yè)費(fèi)如果仍由原售房單位承擔(dān)就不合理了。應(yīng)該由購房人所在單位負(fù)擔(dān)而非原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。
電梯維護(hù)費(fèi)應(yīng)按所有權(quán)或是成本進(jìn)行分?jǐn)?
《辦法》規(guī)定：“電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的分?jǐn)傓k法：業(yè)主大會(huì)成立前，按照房屋買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)管理公約中的約定執(zhí)行；業(yè)主大會(huì)成立后，按照業(yè)主大會(huì)的決議執(zhí)行；不符合以上條件的，執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)及分?jǐn)偣健！?
也就是說，電梯首層住戶和其他樓層住戶都需要承擔(dān)一定的費(fèi)用。
北京均豪物業(yè)管理有限公司代表于慶新說，物業(yè)費(fèi)是按照公共和共用部分的業(yè)權(quán)來收取的，并不是按照是否使用來收取。如果這樣的話，失明的人根本看不到景觀，那他就不交納景觀維護(hù)的費(fèi)用了嗎？所以，電梯收費(fèi)還是應(yīng)該按照所有權(quán)來進(jìn)行收取。
但邱寶昌代表認(rèn)為，電梯收費(fèi)不應(yīng)該按照面積來收取，而是要按照成本來進(jìn)行分?jǐn)偂?
業(yè)主聲音
應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化房屋檔次
《辦法》中，將房屋分為普通住宅、高檔住宅和經(jīng)濟(jì)適用住宅三類。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，收取不同的物業(yè)費(fèi)。
肖江平代表認(rèn)為，住宅的檔次應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化，實(shí)行多檔次收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以便根據(jù)不同小區(qū)的實(shí)際情況，征收不同的費(fèi)用。
政府應(yīng)加大監(jiān)管力度
《辦法》中對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管力度不夠明確。
邱寶昌代表認(rèn)為，《辦法》中應(yīng)該加大對(duì)物業(yè)公司監(jiān)督力度的條款，特別是前期物業(yè)管理的監(jiān)管力度，政府應(yīng)該介入管理。
如何確定改變后的住宅使用性質(zhì)
《辦法》第八條規(guī)定：“經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，改變住宅使用性質(zhì)從事經(jīng)營活動(dòng)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照改變后的住宅使用性質(zhì)，確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。”
來自人民大學(xué)的舒可心認(rèn)為，雖說賦予物業(yè)管理企業(yè)選擇收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，但實(shí)現(xiàn)非常復(fù)雜，有些住宅經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)改變了用途和性質(zhì)，但并沒有在產(chǎn)權(quán)憑證上注明，給物業(yè)管理企業(yè)變更物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)造成困難。因此，要么就按房屋權(quán)屬證明上標(biāo)注的使用性質(zhì)套用政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要么就依照業(yè)主大會(huì)的決議來決定對(duì)這部分改變使用性質(zhì)業(yè)主的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)建議
應(yīng)明確規(guī)定審計(jì)和追繳費(fèi)用的承擔(dān)
《辦法》第十四條規(guī)定，業(yè)主也可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)行酬金制的物業(yè)公司財(cái)務(wù)狀況等情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用的承擔(dān)由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
《辦法》第二十二條規(guī)定：業(yè)主逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
北京銀達(dá)物業(yè)管理有限公司代表狄尚志認(rèn)為，《辦法》中應(yīng)明確審計(jì)費(fèi)用由誰來承擔(dān)，對(duì)于追繳物業(yè)費(fèi)由此產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用由誰來承擔(dān)也應(yīng)明確。
“最終用戶”應(yīng)明確界定
《辦法》第二十三條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
